周三企业说 | 粤港澳大湾区,站上地产红利风口的城市群

08-17 07:43 首页 丁祖昱评楼市

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  • 8月15日,广州市国土资源和规划委员发布《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》,五年广州全市计划供应住宅用地3200万平方米,年平均计划供应住宅用地640万平方米;五年内全市普通商品住宅用地计划供应2375万平方米、租赁住房用地计划供应825万平方米;住房建设计划安排75万套,其中普通商品住宅60万套、租赁住房15万套。

    点评:供应不足

  • 8月14日,北京市住建委就《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)>的通知》的公开征求意见情况进行反馈,其中明确提到,共有产权住房属于产权类住房,可以按照相关规定办理落户、入学等事宜。

    点评:理所应当

  • 8月15日,华润凭借20.86亿元的代价,将位于沈阳市铁西经济技术开发区、于洪区以及浑南区5宗地块收入囊中,土地面积合约17.88万平米,建筑面积达到32.39万平方米。

    点评:大包大揽

  • 8月15日,据中国人民银行发布数据显示,7月份人民币贷款、存款分别增加8255亿元和8160亿元。贷款、存款余额同比和环比都有所上升。7月末人民币贷款余额115.4万亿元,同比增长13.2%,增速比上月末和上年同期均高0.3个百分点。

    点评:差异不大



虽然当前市场调控越来越严厉,但整个中国还是存在各种各样的房地产发展的空间和机会,我们也会和企业、消费者共同来寻找未来的红利方向,这其中粤港澳大湾区就是下一个重要的方向点。

粤港澳大湾区是指为由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群。2014年,深圳市政府工作报告首次提出“湾区经济”,把粤港澳城市群勾连起的湾区作为一个整体规划。2015年3月,在发改委、外交部、商务部联合发布的一带一路相关文件中,首次提出要“深化与港澳台合作,打造粤港澳大湾区“。2017年3月,在全国两会上,“粤港澳大湾区”被正式写入政府工作报告。2017年7月1日,《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》在香港签署,粤港澳三地将在中央有关部门支持下,打造国际一流湾区和世界级城市群。 


  

各城市地产发展阶段不一
房企竞争格局存在差异

目前粤港澳湾区内各城市的房地产发展阶段不一,广州、深圳皆是一线城市,经济发展成熟,2016年GDP分别为1.96万亿和1.95万亿,合计占到粤港澳大湾区的42%。两地房地产市场发展较早,是许多规模房企的发源地,市场成熟度较高。从企业竞争格局来看,以龙头房企和地方企业,行业集中度也较高;目前已进入存量时代,未来旧改、租赁市场发展前景巨大。

佛山、东莞、惠州、珠海,受益于广深两市以及香港、澳门的需求外溢,近几年市场发展较快,房地产投资开发、商品房施工面积增速都相对较高。这四个城市均位于房地产投资开发前景TOP30,是房企“抢地”的热门城市,2017年上半年房价均破万。

江门、中山 、肇庆三个城市,当地主要以第二产业为主,房地产市场还没有发展起来,城市房地产投资前景排在50-150之间,差异比较明显。近年来房企进驻的也不多,2014年至今不足10家企业新进驻,房价基本在6000~9000元/平米,属于“价值洼地”,随着粤港澳湾区的发展,未来颇具发展潜力。


  

三类房企依托自身独特优势
重仓湾区布局有道

从目前粤港澳大湾区的房企竞争格局来看,入驻企业大体可分为以下三类:

一是湾区内起家的规模房企凭借着大本营优势,积极进入区域内其他城市,如华润置地,2016年2月首进珠海,计划斥资177亿元在横琴自贸区建设其首个国际化商贸综合体万象世界;恒大2016年首入肇庆,截止2017年6月30日,已通过招拍挂和收并购成功获取4个项目,分别为恒大世纪梦幻城、恒大翡翠华庭、恒大团星鼎峰和恒大御湖城。

二是外来房企进军意图明显,一部分为正处于高速扩张时期的闽系房企,出于地缘优势和“爱拼才会赢”的冒险精神阳光城、金辉、泰禾、融信都积极展开了粤港澳湾区的扩张。其中进入城市最多的当属泰禾,2015年底进入深圳以来,频频落子,进入佛山、东莞、珠海、惠州,近期更是强势入驻广州。阳光城则是在湾区内累计新增土储最多,2016年进入以来,截至2017年6月30日,其在湾区的新增土地储备已达581.06万方,且456.77万方为收并购所得,拿地成本低至1048元/平米。

此外,还有部分大本营距离粤港澳大湾区较远的规模房企,在全国化扩张需求推动下,加上看好湾区未来的发展机遇,也开始积极的在广州、深圳、佛山等地频频落子,典型代表为融创、龙湖、绿城等等。布局最早的当属龙湖,其在2014年便进入了广州,而后2017年又进入了深圳、香港,截止2017年中期,其在华南的合约销售金额已达98.1亿元,销售贡献率为10.59%,成绩斐然。融创虽然2016年才开始布局粤港澳大湾区,但一出手便攻势凌厉,重仓拿地。

1.阳光城新增拿地包含收购Smooth Ever INVESTMENTS LIMITED 100%股份而间接获得的穗国用(2004) 第10039号天一地块和穗国用 (2005) 第10017号福林地块,以总占地面积9.52万方计入。

2.泰禾累计新增数据不含2017年7月首入广州,新增占地面积约70.72万方的增城增江街四宗地块。

3.华夏幸福是以产业新城模式扩张,若进展顺遂,对应的可获得418.58平方公里的委托面积。

三是扎根于本土深耕的区域开发商,凭借地缘优势,以大本营为核心,向周边城市辐射发展。这些本土企业在当地拥有着较好的口碑,本土优势突出,对区域内城市更有渗透力。以深圳控股为例,在其大本营深圳,其现有项目主要分布于罗湖、福田、南山等板块的核心区位,2016年末其在深圳的土储量已达141.46万方,未来集团还将通过深化与母公司合作,同时加强与深圳广电、地铁、巴士、报业集团等国企的合作来积极拓展深圳的土地项目。

1.龙光地产2016年末湾区总土储不含收并购及城市更新。

2.深圳控股2016年末湾区总土储为深圳区域。


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